세입자라면 임대차 계약시 필수! 확정일자 받는법과 받아야하는 이유

임대차 계약을 하면 반드시 필수적으로 해야 할 것이 하나가 있다. 바로 확정일자이다. 그럼 확정일자는 무엇이고, 왜 해야 하는지, 실제로 필자가 겪었던 이야기와 함께 포스팅 해보겠다.

 

1. 확정일자란?

  확정일자는 임대차계약 즉 전세나 월세계약을 하고, 전세금이나 보증금을 제 3자로부터 보호하기 위해, 해당 날짜에 계약을 체결한 것에 대한 일종의 공증을 받는 것을 말한다.

 

개인간 거래계약서라면 계약일자를 임의대로 쓸 수가 있기도 하고해서, 법적 증빙이 어렵기 때문에 국가기관인 동사무소나, 등기소를 통해 해당 계약서가 그날부터 존재한다는 걸 확인을 받는 것이다.

 

2. 확정일자가 중요한 이유

  정말 정상적인 계약이고, 정상적인 상황이라면 문제가 없다. 하지만, 계약을 한 이후 임대인 즉 건물주가 자금에 문제가 생겨 건물이 경매에 넘어가게 되면 문제가 달라진다.

 

만약 경매로 팔린 금액이 임대인의 채무를 다 갚을 정도로 나왔다면 문제가 없지만, 채무보다 적은 금액으로 팔렸다면, 돈이 부족할 테고, 이는 계약의 우선순위에 따라서 순서대로 대금을 지불하게 된다. 즉 은행 대출이 먼저고, 그 이후에 임대차 계약을 했다면 은행 대출을 먼저 갚고 남은 돈을 후순위에 지불하게 되는 것이다.

만약 건물 하나에 세입자가 2명 이었다면 계약의 순서 정확히는 확정일자 순서대로 은행에 대금을 지급하고 남은 돈을 2순위 세입자에게 지급하고, 남은돈을 3순위 세입자에게 지급하는 것이다. 즉 순위가 낮을수록 받을 수 있는 돈이 줄어들게 되는 것이다.

이런 문제 때문에, 계약 전에 등기부등본을 발급받아 집주인의 채무관계를 보는 것이다.

  물론 세입자를 보호하기 위한 법이 있다. 우선변제라는 제도인데, 보증금을 기준으로 우선적으로 일부 금액을 보호받는 것이다. 즉, 순위를 무시하고 세입자들에게 일정 금액의 우선변제금을 배당하고 남은 돈을 순위에 따라서 배당을 하는 것이다.

필자도 어릴적에 이런 상황을 겪었는데, 집주인이 은행에 채무가 있었고 갚지를 못해서 집이 경매에 넘어갔다. 그리고 우선순위는 은행이 1순위였다.

 

세입자는 필자 포함 셋이었고 한집은 월세 필자와 나머지 한집은 전세였다. 세입자 중 필자는 두 번째 계약자였고, 기억으론 첫 번째 세입자가 필자보다 2달인가 먼저 들어왔었는데, 필자는 계약과함께 확정일자를 받았고 첫번째 세입자는 필자보다 한달정도 늦게 확정일자를 받았다.

 

당연하게도 필자의 순위는 은행 다음이 되었다. 결론은 첫번째 세입자는 3순위가 되어서, 우선변제만 받게 되었고, 필자는 2순위라 우선변제+은행에 지급하고 남은 돈을 추가로 받게 되었다. 물론... 그래도 손해를 본 거긴 했지만, 확정일자 하나만으로 우선순위가 바뀌어, 그나마 손해를 조금 덜 보게 되었다.

만약 필자가 은행 대출보다 먼저 확정일자가 되어 있었다면, 필자는 전세금 전액 돌려받고 남은 금액을 은행과 나머지 세입자가 나눠가지게 되었을 것이다.

참고로 우선 변제 금액은 아래와 같다.

구분	지역구분	변제받을 임차인 범위	우선변제 금액
1호	서울	1억 5000만원 이하	5000만원 이하
2호	과밀억제권역 용인, 화성, 세종, 김포	1억 3000만원 이하	4300만원 이하
3호	광역시 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	7000만원 이하	2300만원 이하
4호	그 밖의 지역	6000만원 이하	2000만원 이하

3. 확정일자 받는 방법

  확정일자 받는 방법은, 관할 동사무소로 직접 방문하는 방법과, 인터넷 등기소를 통한 방법 두 가지가 있다. 약간의 수수료가 드는데 동사무소는 600원, 인터넷 등기소는 100원 저렴한 500원이다. 인터넷 등기소가 동사무소에 안 가고 집에서 편하게 할 것 같지만 은근히 입력해야 할 것들이 많아서, 동사무소로 가는 게 더 편할 수 도 있다.

 

구   분	방문신청	인터넷 등기소
준  비  물	임대차 계약서, 신분증	임대차 계약서 스캔본 (PDF, TIF, TIFF, JPG만 등록가능), 공인인증서
신청가능시간	동사무소 업무시간	24시간 가능 단, 16시 이후에 신청시 다음날 확정일자가 부여될 수 있음.
수  수  료	600원	500원
신청하는곳	관할 동사무소	http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

4. 주의사항

확정일자의 법적 효력은 확정일자를 받은 다음날 0시부터 발효가 된다. 때문에 확정일자를 받은 날 근저당 설정이 된다면, 우선순위에서 밀릴 수 도 있다. 그래서 걱정이 되는 경우 계약서에 특약사항을 명시하는 방법도 있다.

 

5. 마치며

  필자는 경험을 통해 확정일자의 중요성을 몸소 체험했다. 당시엔 어릴 때였고 아무것도 모르고 누나가 확정일자부터 받으라 해서 받았을 뿐인데, 변제 우선순위가 뒤바뀌는 경험을 했다. 물론 애초에 채무관계를 잘 보고 갔어야 했던 게 맞긴 하는데, 당시 20대였던 필자는 몸으로 때워서 배웠다. 특히 그땐 인터넷도 지금과 같지 않아서 이런 정보를 찾기도 어려웠기 때문에 더 무지했던 것 같다.

혹시나 사회초년생 분들이나 독립을 처음 하는 분들께 도움이 되었으면 좋겠다.